Zillow 物件被房仲巨頭 Compass 集體下架 紐約房租一年漲 6% 禍首直指假供給衝擊

兩位紐約市租客本週提出集體訴訟，指控一家名為 Compass 的房仲公司——多年來拒絕在 Zillow 等免費平台刊登物件——如今已下架太多租屋物件，以致製造出「假的供給衝擊」，人為拉抬租金。這是住宅平台化與反壟斷交會的最新戰場，也直接撞上全美最貴城市之一的住房危機。

編按：本文綜合整理自 Ars Technica 報導、Warren 參議員辦公室聲明、原告律師 Yagman 對外回應，並加入 Siami 編輯部觀點與分析。

一、Compass 是誰？為何被指「控制曼哈頓 80% 物件」

根據原告 Peter Castaneda 和 Haley Gelfand 的說法，Compass 在過去十多年來併購了大量房仲公司，已實質壟斷整個市場。訴狀引用 2025 年數據，指其控制「曼哈頓超過 80% 的租屋物件」。原告因此主張，Compass 得以「實質決定多達 80% 曼哈頓租屋單位的定價」。

Compass 並未只是坐擁市占。訴狀指控，Compass 還試圖操控其他平台上的價格。據稱為了拉抬租金以提高與租金掛鉤的房仲費，Compass 對 Zillow 開戰——Zillow 是最受歡迎、從不收取房仲費的免費房產平台。在紐約，Zillow 旗下平台 StreetEasy 讓紐約客更容易不付房仲費就找到房子。

然而，Compass 似乎希望逼更多人去找房仲，便從今年稍早開始從 Zillow 撤下數千筆物件。

1. 2025 年市占：Compass 控制曼哈頓 80%+ 租屋物件
2. 行為模式：先併購同業累積市占，再以「撤回公開平台物件」施壓
3. 戰略目標：把消費者趕回 Compass 自家業務員的付費通路

二、隱藏物件的「劇本」與反壟斷戰線

租客訴狀引用 Compass 一份據稱「涉及向公眾隱藏物件」的「劇本」，目的是「讓自家業務員在同一筆交易中收兩次錢、拉抬股價，並實質上把消費者擋在門外」。面對大規模下架，Zillow 宣布新規範，永久排除這些「私人限定物件」在其網站曝光。此舉旨在遏止隱藏物件的歪風，因為賣方大概不會願意放棄 Zillow 曝光機會，換取房仲找不到買方。

這波反制引發 Compass 提起反壟斷訴訟，主張 Zillow 才是想壟斷物件的那一方。不過 Compass 於 2026 年 3 月主動撤回該案，因為法官裁定其勝訴機率渺茫，並寫道：買方喜歡跨平台搜尋，Zillow 自然難稱壟斷。

期間，地方政府與聯邦當局已各自啟動反壟斷調查，要查 Compass 是否正在傷害房產市場。其中一項調查由麻州民主黨聯邦參議員 Elizabeth Warren 推動，她認為 Compass 可能正在「製造雙軌制住宅市場——內部人士付費取得獨家物件與市場資訊，其他人則被排除在外」。

時間軸：Compass vs. Zillow 的住宅通路戰

三、租金實證：一年 40% 物件消失、6% 漲幅的因果鏈

在監管機關關注的同時，Compass 與 Zillow 的戰火據稱已實質推高紐約租金。Castaneda 八月在曼哈頓下城簽下一間一房公寓，月租 5,270 美元——訴狀稱這「遠高於」他若一個月前簽約時應付的租金，因為該區當時「平均／中位數開價」為 4,390 美元，價差達 880 美元、約 20%。

原告主張：「這個價差——或其一部分——若非 StreetEasy 上公開租屋物件被嚴重縮減，根本不會存在；該平台上的公寓租金是依供需法則動態調整的。」他們並強調，租金價格敏感，可能逐日變動。

Gelfand 自稱親眼見證了這波漲價。她從 2026 年七月起在 StreetEasy 上看屋，直到八月簽約，期間價格一路上漲，最後她也同意支付每月 5,270 美元的「看似超競爭性」租金，承租曼哈頓下城的一房公寓——與 Castaneda 同一棟。

訴狀引用市場報告顯示，全紐約地區可租用物件過去一年減少 40%。該跌幅對應六月租金 3% 上漲；到七月因可租物件持續下滑，漲幅迅速翻倍至 6%，並延續至八月。

Siami 觀點（為什麼這件事重要）：這不是「房仲想多賺一點」的小事，而是演算法 + 平台 + 通路三層聯手對住宅市場做的結構性扭曲。Compass 的戰略其實是教科書級的「先併購累積市占、再撤下公開供給製造稀缺、逼消費者回到付費通路」——而這套劇本在科技業叫做「walled garden」，搬到房地產就變成「雙軌住宅市場」：付得起錢的買家取得透明資訊，其他人只能賭運氣。當 45% 房仲自己都付不起房租，這個體制已經不是「市場失靈」，而是「市場被設計成失靈」。

四、數據解讀：Compass 的三層防禦與監管的真實困境

把 Compass 的行為拆成三層來檢驗，比直接喊「反壟斷」更能看到問題全貌：

第一層：物件供給真的「消失」了嗎？ 訴狀指 2025 年 Compass 控制曼哈頓 80%+ 租屋物件，但若只看「公開在 StreetEasy 的物件」則大幅縮水。換言之，同一批房子從「公開市場」搬到「付費通路」，整體庫存並未改變，但定價透明度被實質移除。這點法官在三月撤案裁定中已暗示——「買方跨平台搜尋，Zillow 自然難稱壟斷」——意即 Compass 才是真正控制物件可見度的一方。

第二層：演算法定價是否放大效果？ 訴狀特別點名 RealPage——這個被美國大多數大型租屋社區採用的演算法定價軟體，正是 2023 年司法部反壟斷訴訟的核心。RealPage 透過共享資料讓「同業」參考彼此定價，本身就已被認定有拉抬租金效果。Compass 隱藏公開供給，等於給 RealPage 類演算法更乾淨、更不易被外界驗證的定價環境——這是兩個反競爭行為疊加放大的疑慮。

第三層：誰能救誰？ 紐約州、地方檢察官、聯邦 DOJ、FTC，甚至參議員 Warren 的國會聽證，各自能動的工具不同：

• 州層級：紐約州檢察長可依州法（Donnelly Act）對單一產業的壟斷行為提告
• 聯邦層級：DOJ 與 FTC 可啟動 Shérman Act §2 調查，但要花 2-3 年
• 國會：Warren 已發函施壓，但聽證會無強制力
• 私部門：本次集體訴訟是「民間執法」主力，時程可能比 DOJ 還快

數據質疑：本案訴狀引用「一年物件降 40%」的數據，但這個 40% 是「公開在 StreetEasy 上」的物件降幅，不是紐約市整體租屋庫存降幅——若把 Compass 自家通路、私人限定物件全部算回去，整體紐約出租庫存變化可能沒那麼戲劇化。Siami 認為，檢察官與法院最終必須回答的核心問題是：Compass 隱藏的是「物件本身」還是「物件的可見度」？ 前者是反競爭，後者只是商業選擇。訴狀目前把兩者混為一談，是這個案子最大的法律弱點。

五、誰在為這場租金危機埋單

代理租客的律師 Blake Hunter Yagman 對 Ars 強調：「當一個業界巨頭決定掐住必要商品或服務——例如住宅——的供給，後果會迅速擴大且嚴峻。紐約人正面臨早已演變為危機的可負擔性挑戰，而這場危機只會被高昂租金——我們大多數人帳單上最大一筆——進一步惡化。」

Zillow 發言人則回應：「當物件被刻意從公開平台隱藏，真正的買家就要付出代價。今夏紐約人眼睜睜看著這齣戲上演：一家佔主導地位的房仲決定民眾能看到哪些房子，並在住宅危機期間進一步擠壓紐約市場。StreetEasy 存在的意義就是讓每位租客、每位買家都能接觸到每一間可用的房子，因此我們支持追究此類行為的舉措。」

Compass 拒絕 Ars Technica 的採訪請求。

原告希望代表「自 2026 年 8 月 1 日起至今，在紐約市簽下非租金管制、多戶住宅租約的所有租客」。同時也希望取得禁制令，禁止 Compass 再從 Zillow 等平台隱藏物件。他們主張 Compass 隱藏物件並無任何促進競爭的好處，並指出 Compass 涉嫌的反競爭行為也傷害勞動市場，因為其他非 Compass 房仲因此失去佣金收入。

原告寫道：「紐約市租客早已把超過 30% 的收入花在房租上——這是經濟學家歸類為『難以負擔』的門檻——而價格持續上漲，讓住在紐約市的夢愈來愈遙不可及。」

而這點格外傷人，因為數據顯示 45% 的房仲「無力或正在苦惱於支付自己的房租」——原告如此表示。Compass 的「劇本」不只對租客是雙重剝削，連自家陣營的房仲也沒放過。

六、後續追蹤重點

這場官司接下來值得關注的幾個節點：

1. 被告管轄與合併：Compass 一定會試圖把案件從紐約州法院移到聯邦法院，並爭取與既有反壟斷調查整併
2. Warren 聽證會時間表：參議員若啟動國會聽證，將迫使 Compass 高層在國會作證，公關壓力遠大於法庭
3. 集體訴訟認證：法院必須先決定本案是否符合 Rule 23 的集體訴訟要件——若通過，將把原告範圍擴大到全紐約市 8 月起所有新簽租約的租客
4. Compass 股價反應：作為上市公司，Compass 的下季財報將首次反映「隱藏物件策略」的實質財務後果
5. 同業跟進風險：若 Compass 模式被認定違法，全美其他城市的單一房仲巨頭（Realogy、eXp、Howard Hanna）是否跟進調查？

住宅從來不只是商品——當一個平台可以透過「讓物件從搜尋結果消失」來決定誰能買得起房，這已經不是自由市場，而是資訊不對稱的結構性剝削。紐約只是第一個開戰的城市，下一個可能是任何一座被單一房仲巨頭寡佔的都會。